231套59天满租：乐乎姚家园店的存量改造“利旧哲学”

导读：在北京朝阳东侧，地铁3号线姚家园站旁，一座由友商运营近十年的老旧公寓，经乐乎接手改造后，从5月10日至7月7日，仅用59天便实现231套房源完全满租，12个月长租合约占比超90%。这一数据的背后，是一套名为“利旧哲学”的存量改造方法论——它试图回答行业长期以来的核心命题：在单房投入与产品品质之间，是否存在一条兼顾效率与回报的中间路径？

一、项目背景：一个典型的存量改造标的

姚家园店的前身为友商运营近十年的老旧公寓，位于朝阳区东侧、地铁3号线姚家园站步行550米可达范围内。项目周边配套成熟——东临朝阳体育中心与体育公园，车行10-20分钟可达姚家园万象汇、朝阳大悦城、颐堤港等五大商业综合体。

2026年1月，乐乎中标该项目。摆在项目团队面前的核心命题并非“推倒重来”，而是如何在传递乐乎品牌标准化元素的同时，最大程度控制单房投入、缩短筹开周期。

从1月中标到产品打磨完毕，项目团队用时约3-4个月。5月10日正式启动招租，至7月7日实现满租，历时59天。

二、“利旧哲学”的操作拆解

乐乎将姚家园店的改造策略概括为“面层调整+精准利旧”。与传统存量改造中常见的“拆除重建”思路不同，这一策略的核心在于：识别哪些可以保留、哪些必须更换，从而将有限预算集中在最能影响租客体验的关键环节。

具体操作包括以下几个层面：

（一）硬装利旧的最大化保留

地面：原有瓷砖和木地板部分保留，仅对局部破损区域进行修补更换，避免全面拆除带来的成本与工期浪费。

柜体与台面：橱柜、台面、衣柜、收纳空间以及部分卫生间洁具——事实上是最大程度地利用了过往的家具和设施。项目团队判断，这些硬装构件的主体结构仍具备使用价值，无需整体更换。

公区走廊吊顶：全部利旧翻新，通过清洁、修复与表面处理恢复其品质感，而非拆除重建。

（二）衣柜“微改造”的经验迁移

在衣柜处理上，乐乎借鉴了此前乐乎公寓·清河项目的成功经验——将一个衣柜的利旧做到了“只改变它的门或者贴皮”。这种“微改造”思路的核心价值在于：以极低的边际成本，实现视觉层面的焕新效果，从而大幅降低单房投入。

（三）面层调整为主，软装焕新为辅

墙面进行了完整的处理，在软装层面引入洞洞板、软包、桌椅等元素。这种“面层调整+软装焕新”的组合策略，使得项目团队能够在控制投资风险的前提下，向租客传递清晰的品质信号。

（四）标准化产品对齐

最终呈现的产品是一个标准的“乐乎公寓2.0产品”，与同期开业的亚运村店同属新一代产品序列。这意味着，尽管项目采用了大量利旧手段，但其最终交付的产品标准并未因此降级。

三、59天满租的多维驱动力

姚家园店能够在59天内实现满租，并非单一因素的胜利，而是产品力、区位力、销售力与运营力协同作用的结果。

产品力：尽管是一个旧改项目，但基于乐乎公寓的标准化产品体系，翻新后的房间在居住品质感上实现了显著提升。租客动线经过精心设计——从进入大堂到步入房间，品质感知层层递进。

区位力：项目位于地铁3号线姚家园站步行550米可达范围，依托3号线主干线，到国贸、望京、三里屯等核心商务区基本半小时可达。与此同时，项目东临朝阳体育中心与体育公园，实现了“动静分离”的稀缺居住体验——既有主城的通勤便利，又避开了核心区的人员嘈杂与高密度商业环境。

销售力：据乐乎方面披露，其在京拥有近300人的专职销售团队，线上线下渠道打通。渠道组合涵盖社交媒体、平台渠道、线下团队、地铁广告与楼宇广告。尽管单一渠道的ROI未必最优，但多渠道组合有效扩大了项目知名度，并为门店运营团队提供了信心支撑。

运营力：12个月长租合约占比超90%，租约结构健康稳定。从1月中标到筹开满租，开发、营建、筹开、门店执行各环节的协同效率，被乐乎内部评价为“一贯的高效风格”。

四、资管视角：一个可复制的财务模型

姚家园店的数据表现，为行业提供了一个可供参照的存量改造财务模型：

维度	传统旧改模式	乐乎·姚家园模式
改造策略	拆除重建	面层调整+精准利旧
单房投入	高	可控，财务模型健康
产品标准	参差不齐	乐乎2.0标准化产品
筹开周期	6-12个月	3-4个月产品打磨
满租速度	12-18个月	59天去化至满租
长租占比	60-70%	超90%

这一模型的核心价值在于：通过精准利旧降低单房投入，通过标准化产品保障租客体验，通过高效销售缩短去化周期——三者形成正向循环，使存量改造项目具备了更优的风险收益比。

五、合作模式的启示：业主为何选择乐乎

乐乎集团创始人CEO罗意表示，在该项目的业主遴选中，并非“价高者得”。业主方对品牌有要求、对品质有要求，要求品牌商直营，并且希望有一个长期稳定可实现的商业愿景。

“这样的决策逻辑，让我们能够静下心来做产品，全情去投入。”罗意介绍道，“在外部市场下行或动荡的环境下，品牌商也在看我们跟什么样的业主去合作——是不是一个稳定的、确定性很强的商业关系。”

这种“业主让利换长期稳定”的合作模式，正在成为乐乎与资产方合作的新范式，也为行业提供了一种区别于“纯竞价”的合作思路。

六、行业意义与延伸价值

姚家园店并非乐乎在存量改造领域的孤例。在此之前，乐乎已在稻香湖店（老厂房改造）、清河店（员工宿舍改造）等项目上积累了不同类型的存量物业活化经验。姚家园店的加入，使乐乎在存量资产盘活领域形成了覆盖“老旧公寓、工业遗存、员工宿舍”三种典型物业类型的案例矩阵。

对于行业而言，姚家园店的价值在于：它证明了在存量改造领域，“利旧”不等于“降级”，“快速满租”也不必然依赖高额投入。 当行业从“资本驱动”转向“资管能力驱动”，精细化运营与精准投资将成为决定项目成败的关键变量。

关于乐乎集团

乐乎集团创立于2014年，是集住房租赁运营与资产管理于一体的综合服务商，管理规模突破8万间，运营资产超200亿元。作为中国房地产业协会长租房分会首批公约签署企业之一，乐乎在存量资产盘活、企业人才安居服务等领域持续深耕。